Der Kaufpreis ist nicht alles
Wer eine Immobilie kauft, konzentriert sich oft ausschließlich auf den Kaufpreis. Doch die sogenannten Kaufnebenkosten können schnell 10–15 % des Kaufpreises ausmachen – und müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden, da Banken sie selten mitfinanzieren.
Grunderwerbsteuer – die größte Nebenkosten-Position
Die Grunderwerbsteuer ist eine staatliche Abgabe, die beim Immobilienkauf anfällt. Die Höhe variiert je nach Bundesland erheblich:
| Bundesland | Grunderwerbsteuersatz |
|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % |
| Hamburg | 4,5 % |
| Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt | 6,0 % |
| Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen | 6,5 % |
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € können das also zwischen 14.000 € und 26.000 € sein – je nach Bundesland.
Notarkosten und Grundbucheintragung
In Deutschland ist jeder Immobilienkauf notarpflichtig. Die Notarkosten richten sich nach dem Kaufpreis und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Als Richtwert gilt:
- Notar: ca. 1,0 – 1,5 % des Kaufpreises
- Grundbucheintragung: ca. 0,3 – 0,5 % des Kaufpreises
Zusammen fallen typischerweise rund 1,5 – 2,0 % für Notar und Grundbuch an.
Maklerprovision
Seit Dezember 2020 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip beim Wohnungskauf: Die Maklerprovision wird häufig geteilt. Die Provision beträgt je nach Region insgesamt 4–7,14 % des Kaufpreises – Käufer und Verkäufer teilen sich diesen Betrag in der Regel hälftig.
In manchen Fällen – insbesondere bei privaten Verkäufen ohne Makler – entfällt diese Kosten komplett.
Weitere mögliche Nebenkosten
- Gutachterkosten: Ein Wertgutachten kostet je nach Objekt 500 – 2.000 €
- Gebäudeversicherung: Muss beim Kauf übernommen oder neu abgeschlossen werden
- Renovierungs- und Sanierungskosten: Sollten bei der Gesamtrechnung einkalkuliert werden
- Finanzierungskosten: Bankgebühren, Bereitstellungszinsen etc.
Gesamtüberblick: Kaufnebenkosten im Beispiel
| Kostenart | Ungefähre Kosten (bei 400.000 €) |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (z. B. NRW 6,5 %) | 26.000 € |
| Notar und Grundbuch (ca. 1,8 %) | 7.200 € |
| Maklercourtage (ca. 3,57 % Käuferanteil) | 14.280 € |
| Gesamt | ca. 47.480 € |
Fazit: Kaufnebenkosten fest einplanen
Wer eine Immobilie kauft, sollte mindestens 10–15 % des Kaufpreises zusätzlich als Eigenkapital für Kaufnebenkosten einplanen. Eine solide Finanzierungsplanung – idealerweise mit einem unabhängigen Finanzierungsberater – ist die Grundlage jedes erfolgreichen Immobilienkaufs.